本文摘要：关于增强物业治理的几点建议李聪贤 随着都会化的快速生长，物业治理已经成为都会治理的重要内容。停止2018年底，龙岩中心城区（新罗区）有住宅小区774个，物业公司162家。 238个小区有物业服务，其中133个有物业服务小区建立了业主委员会，占55.9%；536个小区无物业服务，其中336个无物业服务小区有业委会，占62.7%。但物业治理仍然是我市都会治理较单薄的领域，一是有物业服务的小区比例低，仅占全部住宅小区的30.7%。

关于增强物业治理的几点建议李聪贤 随着都会化的快速生长，物业治理已经成为都会治理的重要内容。停止2018年底，龙岩中心城区（新罗区）有住宅小区774个，物业公司162家。

238个小区有物业服务，其中133个有物业服务小区建立了业主委员会，占55.9%；536个小区无物业服务，其中336个无物业服务小区有业委会，占62.7%。但物业治理仍然是我市都会治理较单薄的领域，一是有物业服务的小区比例低，仅占全部住宅小区的30.7%。二是物业公司良莠纷歧，物业服务水平不适应都会化生长的需求，开发商变相指定自家公司垄断前期物业服务的现象普遍存在，造成前期物业收费价钱过快增长。

三是已经建立业主委员会的小区比例低，仅占全部住宅小区的60.6%，许多小区还没有建立业主委员会，大部门小区业委会事情人员都是义工，普遍缺乏监视物业企业的时间、专业知识和履历，业委会对物业公司的监视不够有力。四是政府实际的物业治理机构———新罗区物业治理站级别低、人员少、事情量大，难以适应快速增长的住宅小区物业治理需求。

本人联合在职时从事城建环保执法监视事情和退休后担任华鼎公馆小区业委会主任的事情实践，就增强龙岩中心城区物业治理事情提出如下建议： 一、提升政府物业治理机构规格，完善物业治理体系。根据建管分散的原则，在此新一轮政府机构革新之后，我市政府物业治理职能从房地产主管部门转到都会治理部门，但现在仍然延续由市政府委托区政府治理的模式，中心城区十分繁杂的物业治理事情实际上主要由新罗区物业治理站这个股级单元卖力，令其不堪重负。

物业治理是都会治理的重要方面，龙岩中心城区的物业治理应当同城管执法、市政维护、园林绿化、情况卫生一样由市都会治理局直接受理，不应当委托下放给新罗区治理。建议建立隶属于市城管局的物业治理处，并在市城管局直属的各街道执法大队增加物业治理的职能，各街道服务处（镇政府）和社区居委会配合都会治理部门做好物业治理事情，构建“市政府卖力、城管局治理、街道社区配合”的物业治理新体制。二、推进建立业主委员会事情，增强业主维权能力。

业主大会是业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主监视物业企业、维护业主权益。现在我市许多小区还没有建立业主委员会，监视主体缺位，业主权益受损。政府物业主管部门和街道、社区党组织应当加速推进各小区建立兼合式党支部，引导小区建立以党支部为焦点的业主委员会。

政府物业治理部门要增强与业委会主任的联络，建设各街道业主委员会主任联系群，经常组织业委会主任培训，提高业委会主任的业务能力，指导业委会制定物业公司监视措施，强化业委会的监视和维权作用。物业主管部门要改变重物业公司、轻业主委员会的倾向，更多地体贴、支持业委会的事情。

据悉，政府摆设了200万元资金（市、区财政各出100万元），计划专项用于对物业公司的评先奖励。这是完全没有须要的。建议政府将这笔钱用于扶持业主委员会。

大多数业主委员会没有收入，业委会成员都是义工，更需要政府的扶持和勉励。同时，政府物业治理部门和社区居委会也要增强对业委会的监视，制止少数业委会卖力人以权谋私。三、规范物业治理运动中相关主体行为。1.规范前期物业招投标治理。

前期物业是由开发商选聘的，不是业主选聘的。国务院《物业治理条例》第二十四条划定“国家提倡建设单元根据房地产开发与物业治理相分散的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单元，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；”但由于政府羁系不到位，险些所有的开发商都以邀请招标的方式走形式，选聘自己企业团体的公司或者关联企业，严重违背了国家提倡的房地产开发与物业治理相分散的原则。

开发商与前期物业企业形成利益配合体，同谋通过《前期物业服务条约》划定偏高的收费尺度和不合理条款而损害业主权益。据不完全统计，停止2017年底，龙岩中心城区物业收费尺度在1.60元/月·平方米及以上的小区只有23个，仅占15.4%，可是，去年以来新交房的商品房前期物业收费尺度都在1.60元/月·平方米及以上，有力拉动物业收费价钱较快增长。

业主明知被开发商和前期物业同谋侵害，却毫无措施，投诉无门，不得不接受由开发商和前期物业同谋制定的物业收费价钱。建议政府增强对前期物业招投标的监视治理，规范开发商的前期物业招投标行为，落实国家提倡的“房地产开发与物业治理相分散的原则”，停止开发商与前期物业企业形成利益配合体，维护正常的物业服务市场秩序和业主权益。2.规范物业承接检验事情。

凭据现行物业治理法例，新建物业交付使用前，建设单元和前期物业服务企业应当配合对物业共用部位、共用设施设备举行承接检验。但由于大多数开发商和前期物业企业之间是同一企业团体的兄弟公司或者关联企业，承接检验事情走过场。到若干年后建立业委会时，业委会选聘新的物业公司后，前期物业一走了之，开发商一推了之，甩下一大堆问题给业委会和新聘物业公司，许多遗留问题却难以整改，业主利益受到很大侵害。

建议政府物业治理部门要高度重视物业承接检验事情，一要依法组织居委会、业主代表、物业治理协会到场承接检验，政府物业主管部门应当派员举行见证和监视；二是在建立业主委员会后，应当组织物业承接检验的复查事情，监视开发商和前期物业企业将小区共用部位、共用设施设备和相关资料完整移交业主委员会或新聘物业公司；三是房地产主管部门要依法监视开发商整改落实物业承接检验发现的问题，不让承接检验事情走过场。3.规范物业服务收费治理。

物业收费问题是物业治理最敏感的问题，也是物业服务羁系的难。

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